L'involuzione del mercato immobiliare che ha interessato per quasi un decennio il settore delle abitazioni, negli ultimi due anni ha decisamente mutato rotta. I valori delle case in particolare, hanno finalmente uguagliato e superato quei “picchi” rappresentati dalle quotazioni degli anni 1991-1992 che sembravano quasi irraggiungibili.

Soprattutto nel corso del 2002 si sono verificati, in taluni casi, aumenti del tutto insperati valutabili intorno al 10 –15 per cento rispetto al 2001 ed ancora oggi le previsioni effettuate da autorevoli esperti del settore fanno presagire, almeno nel breve periodo, un aumento dei prezzi delle abitazioni, con riferimento a specifiche tipologie edilizie e per talune città.

Ed allora la domanda che il piccolo investitore si pone è sempre la stessa: fino a quando continuerà questo aumento di prezzi ?

Ed alla luce di questo fenomeno può essere ancora acquistato un appartamento e fino a che punto l'acquisto rappresenta ancora un investimento sicuro?

A queste domande noi crediamo di rispondere in “controtendenza” allorché riteniamo che le attuali quotazioni degli immobili “siano gonfiate” così come erano eccessive e gonfiate quelle degli anni 1991-1992. Ed i fatti intervenuti dimostrano tale affermazione.

I motivi? Certamente tanti, ora come allora e con cause diverse. Vediamone alcune.

Gli investimenti già orientati verso il mercato azionario e verso i “fondi immobiliari” hanno in realtà dato luogo ad un vero “flop” con perdite pesanti che hanno colpito in particolar modo i piccoli risparmiatori. E tutto questo ha fatto perdere la fiducia nei confronti di forme speculative poco “sicure” che rappresentano un “rischio” troppo elevato da non ripercorrere più.

D'altra parte l'avvento dell'euro ed il conseguente aumento dei prezzi nei generi di largo consumo ha contribuito ad “assottigliare” i risparmi delle famiglie. Allora per non vanificare tanti anni di sacrifici ecco che l'investitore medio, capitalizzando i propri risparmi, si rivolge verso quello che rappresenta il “bene rifugio” per eccellenza: il mattone, il bene più sicuro ritenuto immune da fenomeni di “erosione” monetaria e quel che più conta immune da “rischi” esogeni.

Ma questo orientamento del risparmio verso il mattone non ha fatto altro che lievitare le “quotazioni” delle abitazioni oltre le aspettative ed oltre l'intrinseco ed effettivo valore da esse posseduto.

Tutti si sono rivolti ed ancora si rivolgono, con il loro risparmi, al “bene economico” che non tradisce o sembra non tradire e che comunque “difende” il proprio capitale… nel tempo, anche a costo di pagare un prezzo di affezione o comunque superiore a quello intrinsecamente posseduto.

Ma quanto questa asserzione sia vera è in parte da analizzare.

Vediamo di chiarire il concetto.

A titolo puramente indicativo, si riportano nella tabella l'indice dei valori medi del mercato immobiliare intervenuto nel settore delle abitazioni dal 1978 al 2000, nonché l'indice del costo della vita, nello stesso periodo temporale.

Andamento quotazioni delle abitazioni libere:
( tabella desunta da “Consulente Immobiliare n. 666 del 15 dicembre2001)

L'analisi interpretativa che discende dalla lettura degli indici riportati nella tabella ci dimostra che l'investimento effettuato sul “mattone” è sicuramente valido ed efficace ma soltanto nel “lungo periodo”.

Così ad esempio un investitore che abbia acquistato a 100 nel 1978, nel 2000 ha visto aumentare il suo capitale del 495%, ben superiore a quello del costo della vita che come si vede è aumentato soltanto del 405%.

Analogamente chi ha investito in una nuova abitazione nel 1985 (indice 272), nel 2000 (indice 595) ha visto aumentare il proprio capitale del 118% (cioè oltre il doppio!). Infatti :
(595 : 272) –1 = 1,188 cioè risulta intervenuta una variazione del 118% circa.

Facciamo ora degli esempi che, invece, dimostrano il contrario. Cioè dimostreremo come in alcuni anni, l'investimento sugli immobili di tipo abitativo, nel breve periodo ha rappresentato una cattiva speculazione:
1- acquisto effettuato nel 1992 (indice 620); cosa sarebbe successo se nel 1995 (indice 570)- cioè dopo tre anni- il proprietario avesse voluto vendere l'immobile? In questo caso si vede chiaramente che l'investitore avrebbe perso, in capitale, la percentuale del 9,19% circa.
Infatti:
(570 : 620) –1= - 0,919 cioè risulta intervenuta una variazione negativa del 9,19% circa.

2- acquisto effettuato nel 1992 (indice 620); anche in questo se il proprietario avesse voluto realizzare nel 2000- cioè dopo ben otto anni- non avrebbe recuperato l'effettivo speso (indice 595), ma avrebbe perso circa il 4,3% del capitale investito.
Infatti:
(595 : 620) –1 = - 0,0403 cioè risulta intervenuta una variazione negativa del 4,3% circa.

Ma tali percentuali rappresentano effettivamente la realtà? Certamente no! Infatti il proprietario ha perso molto di più di quanto sopra evidenziato.
Infatti le percentuali calcolate debbono essere ulteriormente corrette, ovviamente in diminuzione, (quindi con una ulteriore perdita in danno), per tenere conto di una serie di carichi ed imposizioni che incidono sistematicamente su un immobile ed in particolare su una abitazione.
Per quanto concerne tali oneri, a solo titolo di esemplificazione, si citano:
- spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della unità abitativa;
- spese di manutenzione straordinaria dell'edificio in cui l'appartamento si trova;
- imposte (IRPEF, ICI ecc);
- spese condominiali;
- spese impreviste a carico della proprietà,

Senza entrare nel merito delle voci sopraccitate, vediamo di evidenziare soltanto alcuni oneri più importanti:
- ai fini IRPEF se l'immobile è tenuto a disposizione e non è utilizzato come abitazione principale, alla proprietà compete una imposta con una aliquota commisurata alla rendita derivante dalla applicazione dell'aumento di un terzo della rendita catastale rivalutata.
- ai fini ICI al proprietario compete, in ogni caso, per l'appartamento utilizzato come abitazione principale una aliquota non inferiore al 4,9 per mille della rendita catastale rivalutata (nel caso della città di Roma), mentre l'aliquota risulta diversificata sulle abitazioni sfitte, con punte di circa il 9 per mille della predetta rendita catastale rivalutata, a seconda se l'abitazione è tenuta a disposizione ovvero è sfitta da più di un certo numero di anni.
- le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, mediamente ogni anno incidono sulla proprietà circa il 4% del valore dell'unità immobiliare

E' certamente difficile procedere ad una quantificazione puntuale di tutti gli oneri che gravano su una abitazione, in quanto la entità dipende dalla tipologia immobiliare, dal suo stato conservativo, dall'epoca di costruzione dell'edificio e non ultimo dal sistema impositivo del Comune in cui l'unità immobiliare è ubicata.
E' importante, tuttavia, rappresentare che le spese a carico della proprietà sono certamente notevoli e diverse in relazione alla specifica destinazione e tipologia di immobile acquistato.

E' ovvio che tali “gravami” vengono in parte mitigati se l'immobile viene dato in locazione.
Ma anche qui si pone un altro dilemma: se occorresse procedere alla alienazione di un appartamento dato il locazione ( quindi occupato), quale sarebbe il suo valore venale? In questo caso, senza entrare nell'ambito prettamente tecnico e dottrinale del quesito, si può senza dubbio dire che un immobile occupato, rispetto a quello libero perde circa il 20-30% del suo valore.

Ed allora, alla luce delle considerazioni fin qui espresse, cosa può fare oggi il piccolo risparmiatore per investire i suoi risparmi nella considerazione che gli attuali valori delle abitazioni rappresentano “plusvalenze anomale” rispetto a quelle che dovrebbero invece riscontrarsi ?
Può ancora acquistare una abitazione con la fiducia che i suoi “soldi” verranno mantenuti, ovvero temere che i risparmi, come avvenuto nel 1992, non saranno salvaguardati nel breve tempo?

In conclusione da quanto sopra espresso viene da pensare che i fenomeni “ciclici” dei corsi e dei ricorsi avvenuti in passato per il mercato degli immobili si riproporranno a breve e pertanto le attuali quotazioni “artificiosamente” elevate per le abitazioni potranno di conseguenza subire un “andamento” in controtendenza.

Allora conviene attendere tempi migliori?

Nessuno è in grado di definire quando tale fenomeno involutivo possa proporsi, né quantificare l'entità dello stesso, ma di sicuro è che l'investimento immobiliare ed in particolare quello delle abitazioni, solo nel lungo periodo (15-20 anni) ha la certezza di essere quel bene rifugio a cui tutti tendono, con la altrettanto certa assunzione che il capitale speso sarà comunque mantenuto.

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