di Massimo Curatolo
L'articolo “Immobili: quotazioni in controtendenza? “ ha suscitato un notevole interesse tra gli utenti del nostro sito.
Sono pervenuti al riguardo vari quesiti riguardanti gli immobili e le metodologie atte alla determinazione del valore e della consistenza dei beni.
E' pertanto con vero piacere che si ritiene di attivare una rubrica “RISPONDE L'ESPERTO” – curata da Massimo Curatolo - che ha scritto moltissimi libri in materia - e Livio Correani, rivolta agli aspetti squisitamente estimativi, con particolare riferimento ai criteri utilizzati nella stima dei fabbricati, dei terreni agricoli e delle aree edificabili.
Tra i quesiti pervenuti sono stati selezioni i seguenti:
SUPERFICIE COMMERCIALE DI UN IMMOBILE
Ho intenzione di vendere un appartamento e l'agenzia immobiliare alla quale mi sono rivolto ha calcolato la consistenza della mia proprietà, comunicando che la superficie “commerciale ” risulta pari a mq 110 .
Da una riscontro effettuato dalla planimetria in mio possesso mi sono accorto che la superficie da me calcolata non corrispondeva a quella determinata dalla Agenzia.
Vorrei sapere che cosa rappresenta la “superficie commerciale” e come si calcola la predetta superficie per un appartamento.
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La superficie commerciale di un immobile viene utilizzata per la determinazione del valore di mercato.
Nel caso di unità immobiliare singola, come nel caso da Lei descritto, la superficie complessiva deve essere pari alla somma:
La superficie commerciale della unità principale si determina, generalmente, misurando la superficie coperta al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con le parti di uso comune. In particolare “i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% fino ad uno spessore massimo di cm. 25 La superficie viene arrotondata al metro quadrato.
Per il computo delle superfici scoperte e degli accessori possono essere utilizzati diversi criteri di ponderazione secondo l'uso e le consuetudini locali.
AUTORIMESSA E BOX
Sono proprietario di un immobile per il quale –secondo la normativa vigente- è possibile la utilizzazione a ricovero di automezzi ed in tale senso ho ottenuto dalle autorità tutti i permessi e le autorizzazioni.
Potrei sapere quale sia la distinzione tra autorimessa e box.
R.M ROMA
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Il suo quesito non è di facile risoluzione in quanto, attualmente, non esiste una vera normativa che consente di definire metodologicamente la distinzione tra autorimessa e box.
Tuttavia di recente l' Agenzia del Territorio ha redatto un “codice definitorio” dei termini edilizi utilizzati per la determinazione della Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare nel quale si rappresenta che:
Autorimessa : è un'area coperta destinata, con i servizi annessi, esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli. Non sono considerate autorimesse le tettoie aperte almeno su due lati.
Sono servizi annessi: officine di riparazione di parti meccaniche e di carrozzerie, stazioni di lavaggio e di lubrificazione, esercizi di vendita di carburanti, uffici, guardiania, alloggio custode.
Le autorimesse possono essere di tipo:
In base all'ubicazione, i piani delle autorimesse e simili si classificano in:
In relazione alla configurazione delle pareti perimetrali, le autorimesse e simili possono essere:
Box: è un volume destinato, con i servizi annessi, al ricovero degli autoveicoli e delimitato da strutture di resistenza al fuoco, di superficie non superiore a 40 metri quadrati.
Massimo Curatolo
14 febbraio 2003
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